房屋出售納稅和房屋稅計算公式

2021-11-01

民眾出售房屋，依我國稅法規定，需繳納綜合所得稅、土地增值稅、契稅及印花稅。

房地產出售時，依據原先稅制設計，房屋部分應繳納綜所稅，土地部分則繳納土地增值稅。但鑑於房地價格拆分易受操控及土地係依土地公告現值課稅等情，自105年1月1日起改將房地合一課徵綜所稅，並計算土地增值稅並自房地合一綜所稅扣除之，以避免重複課稅。

簡言之，相關稅賦如下：

  1. 綜合所得稅新制(105年1月1日以後取得房地出售)採分離課稅，稅率為15%-45%。如符合自住規定，可扣免稅額400萬元，超過部分稅率為10%。
  2. 土地增值稅一般稅率為20%-40%，另外長期持有20年，30年，40年以上，還可以就超過20%稅率部分減徵20%，30%，40%。如符合自住規定，土增稅的稅率為10%。
  3. 契稅，按契價百分之六。
  4. 印花稅，按公契金額千分一。
    民眾出售房屋，如果想瞭解要繳多少稅，可以上財政部稅務入口網站試算。

台灣現行稅法係將房屋及土地分別課徵房屋稅及地價稅，而「房屋稅」是依照房屋現值乘以稅率計算所需繳納的金額；而適用之稅率又因是否供住家使用而有不同。易言之，供自住之房屋稅率為1.2%，非自住用之住宅房屋稅則為1.5%-3.6%。至於就非住宅用之房屋稅又可分為營業用(3%-5%)及非營業用(1.5%-2.5%)。至於實際稅率多少，則視各縣市議會通過之稅率而訂。

基本上，房屋稅現值之核定要素除了面積、房屋核定單價、房屋耐用年數及折舊外，還有房屋街路等級調整率（路段率）。所謂「面積」就是權狀面積加上公設分攤面積之總數。至於其他要素則由各地方政府「不動產評價委員會」評定，並每3年重行評定一次。目前重行評定項目，除路段率隨每3年重行評定外，原則上依建造完成時的所訂標準。

據此，並按下列公式，即可計算應繳納之房屋稅額：
應繳房屋稅＝房屋課稅現值 × 稅率
房屋課稅現值＝房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊經歷年數）×路段率

另者，民眾在每年5月會收到稅單，如果使用情形不變(稅率不變)，原則上房屋稅會因每年折舊而變少。但是，如果發現稅金變貴了，可查詢是否因為路段率調整所致。至於路段率，其主要是反映房屋所處街道村里之商業交通情形及房屋之供求概況而定。因此，在捷運附近的路段率，會比沒有捷運的路段率高；而商業繁榮區域的路段率又會比一般區域高。就此，民眾如有疑義，可向房屋所在地稽徵機關查詢。

另外，對於還沒有房屋的民眾，稽徵機關也有提供房屋稅試算的服務，民眾買房前也可以利用，看看未來要繳的房屋稅是多少。
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