為抑制短期不當炒作房屋土地(下稱房地)，健全不動產交易市場發展，立法院於民國110年4月9日三讀通過《所得稅法》部分條文修正草案(下稱新法)，同法第126條明定110年7月1日施行。針對個人及營利事業(包含法人、非法人團體)於105年1月1日以後取得之房屋及其坐落基地，或取得建造執照之土地交易，其租稅客體、稅率以及課稅基礎進行修正。新法對於我國境內外之個人、營利事業影響為何？簡要說明如下。

延長房地持有期間利益，個人持有期間愈短，適用之所得稅率愈高；個人持有期間愈長，適用之所得稅率愈低。

1. 依《所得稅法》第14條之4第3項第1款，針對我國境內居住個人之房地交易所得，現行法針對房地之持有期間區分為：

   1年以內者，課徵45%稅率、
   2年以內者，課徵35%稅率、
   超過2年未逾10年者，課徵20%稅率、
   超過10年者，課徵15%稅率。

   新法修正為：

   2年以內者，課徵45%稅率、
   超過2年未逾5年者，課徵35%稅率、
   超過5年未逾10年者，課徵20%稅率、
   超過10年者，課徵15%稅率。



2. 依《所得稅法》第14條之4第3項第2款，非我國境內居住個人之房地交易所得，現行法針對房屋土地之持有期間區分稅率：

   1年以內者，課徵45%稅率、
   超過1年者，課徵35%稅率。

   新法修正為：

   2年以內者，課徵45%稅率、
   超過2年者，課徵35%稅率。



3. 據上，本次修法針對個人房地交易所得之持有期間進行調整。我國境內居住之個人部分，適用45%稅率之期間擴張為持有2年以內，35%稅率之期間擴張為持有2年至5年以內，20%稅率之期間擴張為持有超過5年至10年以內。至於非我國境內居住之個人部分，適用45%稅率之期間擴張為持有2年以內，課徵35%稅率之期間擴張為持有超過2年。對於我國境內居住個人如持有交易房地1年以內或逾10年以上，適用之稅率不受本次修法影響，課徵稅率仍為15%或45%。非我國境內居住之個人，如持有交易房地1年以內或逾2年之交易，適用之稅率亦不受影響，課徵稅率仍為35%或45%。

營利事業比照個人，依持有期間長短，按差別稅率課稅。

1. 總機構於我國境內之營利事業，現行法並無區分期間，房地交易皆課徵20%之所得稅；新法第24條之5第2項第1款規定，總機構於我國境內之營利事業，交易房地之持有期間區分為：

   2年以內者，課徵45%稅率、
   超過2年未逾5年者，課徵35%稅率、
   超過5年者，課徵20%稅率、
   持有5年以內，因非自願性因素(詳如後述)之交易，課徵20%稅率。

2. 總機構於我國境外之營利事業，現行法第24條之5第3項，針對房屋土地之持有期間區分：

   1年以內者，課徵45%稅率、
   超過1年者，課徵35%稅率。

   新法第24條之5第2項修正為：

   2年以內者，課徵45%稅率、
   超過2年者，課徵35%稅率。

3. 據上，新法調整境內、境外營利事業課徵稅率之持有期間，對於境內營利事業之影響甚大，房地交易所得將根據持有交易房地之期間，進行課稅。然而，倘若適用現行法之規定，房地交易與持有期間無關，皆課徵相同之稅率(20%)。至於總機構於我國境外之營利事業，與非境內個人相同，持有2年以內，課徵45%稅率；超過2年者，課徵35%稅率。

擴大房地交易之課稅標的範圍

1. 新法第4條之4第2、3項，增列二項交易為房地交易所得稅之課稅標的，分別為：
   
   1. 預售屋及其坐落基地之交易：新法第4條之4第2項，明定預售屋及其坐落基地之交易，視同房屋、土地交易，同為課徵所得稅之標的。
   
   
   2. 營利事業之股份或出資額之交易：新法第4條之4第3項，營利事業之股份或出資額之交易符合下列要件時，視同房地交易：
      (i) 個人、營利事業直接或間接持有過半數之特定營利事業股權或出資額。
      (ii) 前項所指股權或出資額係由我國境內房地所構成。
      (iii) 個人、營利事業交易前項股權或出資額。
      (iv) 僅適用未上市、未上櫃及興櫃公司所發行之股票。
      
2. 據上，對於預售屋及其坐落基地之交易、以房屋土地出資取得控制股份之再交易，現行法並未納入房地交易所得課稅。新法第4條之4第3項將上述交易，視為房屋、土地交易所得而課徵所得稅。
3. 此外，前述股份交易課徵房地交易所得稅後，必須再適用《所得基本稅額條例》第12條第1項第3款第1目 規定，將房地交易所得計入個人基本所得額。至於個人基本所得額與一般所得稅額之差額，是否應課徵基本所得稅？應適用《所得基本稅額條例》第4條之規定。

【事例一】

我國人X以1000萬購買A土地，並以A土地作價1,000萬，出資設立我國Y公司(非公開發行)並持有100%股份。雖然Y公司總資產價值100%為A土地，現行法下X將Y公司全部股份以2,000萬出賣予Z公司，不該當土地交易所得，僅有所得基本稅額計算之問題。然而，新法施行後，X出賣Y公司予Z公司之所得2,000萬元，視為X個人之土地交易所得，應課徵房地交易所得稅，並將房地交易所得計入個人基本所得額。

修正所得稅之課稅基礎及漲價總額之減除規定

1. 所得稅之課稅基礎
   個人及營利事業房地交易所得稅之課稅基礎，以其收入減除相關成本、費用、損失後之餘額為基準。新法明定「成本費用」包含「土地漲價總數額」之稅額(新法第14條之4第1項 、第24條之5 )。換言之，土地交易所得稅之計算，新法明定扣除「土地漲價總數額」。
2. 土地漲價總額之減除規定關於前開土地漲價總數額之計算，由經核定之申報移轉現值，減除前次移轉現值計算之。(土地稅法第31條第1項第1款)

我國人X於108年5月以3,000萬購得A土地(當期之移轉現值亦為3,000萬)，110年8月以6,500萬出賣A土地予Y時，當年度公告A土地之現值為4,000萬元。因此，出賣人因本次土地交易之收入為6,500萬元，成本與費用合計3,000萬元，土地漲價總數額為1,000萬(4,000-3,000=1,000)。
現行法下：計算此次交易所得之稅基為：6,500-3,000=3,500萬元；
應繳納之所得稅為：3,500*20%=700萬元。
新法施行後：稅基則變為：6500-3,000-(4,000-3,000)=2,500萬元；
應繳納之所得稅為：2,500*35%=875萬元。

新增適用20%稅率交易

1. 因非自願因素，個人及營利事業交易持有5年內之房地考量境內個人及總機構設於我國境內之營利事業，因非自願性因素而交易房地者，不再視為短期交易。對於出售持有五年以下之房地，新法增修適用20%稅率(新法第14條之4第3項第1款第5目、第24條之5第2項第1款第4目)。所謂非自願性因素 ，依財政部函釋示，包括下列情形：
   1. 自原職務所在地調離，或非自願離職，或受職業災害而終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房地者。
   
   
   2. 鄰地所有人越界建築，土地所有權人依民法第796條第2項規定出售越界建築土地。
   
   
   3. 因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房地依法遭強制執行而移轉所有權者。
   
   
   4. 因本人或家屬罹患重大疾病或因重大意外事故遭受傷害，須藉出售房地負擔醫藥費者。
   
   
   5. 取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房地者。
   
   
   6. 因他共有人違反土地法規定，未經其同意而交易該共有房地，致須交易其應有部分者。
   
   
2. 個人及營利事業以自有土地與建商合建房屋而取得之房地，如在5年內出售該房地，適用20%稅率(新法第14條之4第3項第1款第6目、24條之5第2項第1款第5目)。
3. 個人及營利事業參與都市更新或危老重建 取得房地，如在5年內第一次移轉該房地，適用20%稅率(新法第14條之4第3項第1款第7目、第24條之5第2項第6目)。但是，營利事業興建房屋後第一次移轉，依新法第24條之5第4項 之規定，併計入營利事業所得額課徵，不適用房地交易所得稅率。

個人自住房地交易維持10%稅率

新所得稅法施行期間

結論：個人及營利事業短期持有房地交易的所得稅率提高，預售屋買賣及特定股權、出資額買賣，應課徵房地交易所得稅。